Emlak ve Değerli Konut Vergisi 2026: Tapu Sahiplerini Bekleyen Değişimler

2026 yılı, Türkiye’deki mülk sahipleri ve gayrimenkul yatırımcıları için önemli vergi değişikliklerini beraberinde getiriyor. Resmi Gazete’de yayımlanan tebliğler ve Türkiye Büyük Millet Meclisi’nde kabul edilen yeni düzenlemelerle birlikte, emlak vergisi ve değerli konut vergisi (DKV) ile tapu harçlarında ciddi artışlar kapıda. Özellikle tapu işlemlerini yıl sonuna erteleyenler için yüksek maliyet uyarıları yapılırken, yeni cadde ve sokaklardaki taşınmazlar için takdir komisyonlarının belirlediği değerler doğrudan esas alınacak.

2026 Değerli Konut Vergisi (DKV) Yeniden Belirlendi

31 Aralık 2025 tarihli Resmi Gazete’de yayımlanan Emlak Vergisi Kanunu Genel Tebliği (Seri No: 88) ile 2026 yılında uygulanacak Değerli Konut Vergisi’ne ilişkin önemli düzenlemeler açıklandı. Buna göre, DKV için uygulanacak istisna eşiği ve artan oranlı tarifedeki alt-üst sınırlar yeniden belirlendi.

2026 yılı için mesken nitelikli taşınmazın değerine göre uygulanacak tarife şu şekildedir:

Bu tutarlar, 2025 yılına ait değerlerin yeniden değerleme oranının yarısı olan %12,745 oranında artırılmasıyla tespit edildi. Ayrıca, hesaplanan tutarların 1.000 TL’ye kadar olan kesirleri dikkate alınmayacak.

Tapu Harçları ve Emlak Vergisi Değerlerinde Üç Kat Artış Riski

Türkiye Büyük Millet Meclisi’nde kabul edilen yeni bir düzenleme, emlak vergisi ve tapu harçlarında önemli artışların önünü açtı. 2026 yılından itibaren bina ve arazi vergi değerlerine üst sınır getirilirken, bu durum özellikle konut satın almasına rağmen tapu devrini henüz gerçekleştirmeyen mülk sahiplerini yakından ilgilendiriyor.

Yeni düzenlemeye göre, 2026 yılında emlak vergisine esas alınacak bina ve arsa değerleri, 2025 yılına ait vergi değerlerinin en fazla üç katı olarak belirlenecek. Bu durum, tapu harcı hesaplamalarında da aynı oranda artışa neden olacak. Örneğin, 2025 yılında emlak vergisi değeri 3 milyon lira olan bir konutun, 2026 yılında vergilendirmeye esas değeri 9 milyon liraya kadar çıkabilecek. Bu artış, bugün yaklaşık 120 bin lira olan toplam tapu harcının yeni yılda 360 bin liraya kadar yükselmesi anlamına gelebilir. Harç bedelinin alıcı ve satıcı arasında eşit paylaşılması halinde, tarafların ödeyeceği tutar da önemli ölçüde artmış olacak.

Yeni Cadde ve Sokaklarda ‘İstisnasız’ Yüksek Değerler

Yayımlanan tebliğe göre, yeni cadde ve sokaklarda yer alan arsa ve binalarda takdir komisyonlarının belirlediği yüksek değerler doğrudan esas alınacak. Bu alanlarda, yasa değişikliğiyle getirilen “iki katı geçemez” sınırı uygulanmayacak. Bazı bölgelerde takdir komisyonları 2025 yılında %1000’e varan oranlarda değer artışına gitmişti. Yeni bir cadde ya da sokak oluşması halinde, mükellefler emlak vergisini indirimli yasal oranlara göre değil, bu yüksek takdir değerlerine göre ödeyecek.

Bu durum, özellikle yeni yapılaşmanın yoğun olduğu bölgelerde yaşayan ev ve arsa sahipleri için ciddi bir mali yük anlamına geliyor. Uzmanlar, 2026 yılı öncesinde taşınmaz sahiplerinin bulundukları bölgenin takdir komisyonu kararlarını dikkatle incelemesi gerektiğini belirtiyor. 2027, 2028 ve 2029 yıllarında ise takdir komisyonları yerine yeniden değerleme oranı esas alınacak.

Ne Zaman Yüksek Değerler Esas Alınacak?

Tebliğde dikkat çeken bir diğer başlık ise yeni bina inşası veya mülkiyet değişikliği durumları oldu. Buna göre; bina veya arazinin el değiştirmesi, değerinde yüzde 25’i aşan artış ya da azalış yaşanması veya yeni bina yapılması halinde, takdir komisyonlarının belirlediği oranlar geçerli olacak. Ancak, 2026 yılında uygulanmak üzere 2025 yılında takdir edilen asgari ölçüde arsa ve arazi metrekare birim değerleri, ilk yıl olan 2026 yılında, 2025 yılına ilişkin uygulanan asgari ölçüde arsa ve arazi metrekare birim değerlerinin iki kat fazlasını geçemeyecek.

Tapu Sahipleri İçin Kritik Son Tarih: 31 Aralık 2025

Uzmanlar, tapusunu henüz almamış olan konut sahiplerini yıl sonu için acilen uyarıyor. Daha yüksek tapu harcı ödememek adına, tapu işlemlerinin 31 Aralık 2025 tarihine kadar tamamlanması büyük önem taşıyor. Bu tarihe kadar tapu devri yapılmadığı takdirde, yeni yıl itibarıyla yürürlüğe girecek olan artan değerler ve harç oranları nedeniyle mülk sahipleri üç kata varan ek maliyetlerle karşılaşabilir. Bu durum, özellikle piyasalarda yaşanan enflasyon oranlarının da etkisiyle mülk sahiplerinin bütçesini zorlayabilir.

Geçtiğimiz günlerde 2026 MTV, Damga Vergisi ve Harçlara %18,95 Zam Yapıldı haberimizde de belirttiğimiz gibi, genel vergi artışları devam ederken, gayrimenkul özelindeki bu artışlar ayrı bir dikkat gerektiriyor. Ayrıca, yerel yönetimlerin takdir komisyonu kararları ve Çorum Vergi Dairesi gibi kurumların taşınma süreçleri de vatandaşların vergi yükümlülüklerini yerine getirmesini etkileyebilir.

Mülk sahiplerinin bu değişiklikleri yakından takip etmesi ve yılbaşı öncesi gerekli adımları atması, olası ek maliyetlerden kaçınmaları açısından hayati önem taşıyor.

Sıkça Sorulan Sorular (SSS)

• 2026 Değerli Konut Vergisi (DKV) istisna eşiği ne kadar?

  2026 yılı için Değerli Konut Vergisi istisna eşiği 17.711.000 Türk lirası olarak belirlenmiştir.

• Tapu harçları neden artacak?

  TBMM’de kabul edilen yeni düzenlemeye göre, 2026 yılında emlak vergisine esas alınacak bina ve arsa değerleri, 2025 yılının en fazla üç katı olarak belirlenecek. Tapu harçları da bu değerler üzerinden hesaplandığı için harç tutarları da aynı oranda artacak.

• Yeni yıl öncesi tapu devri neden önemli?

  31 Aralık 2025 tarihine kadar tapu işlemlerini tamamlamayan mülk sahipleri, 2026’dan itibaren geçerli olacak yeni ve yüksek vergi değerleri üzerinden daha fazla tapu harcı ödemek zorunda kalabilir.

• Takdir komisyonu değerleri nasıl etkiliyor?

  Özellikle yeni cadde ve sokaklarda veya mülkiyet değişikliği, %25’i aşan değer artışı durumlarında, takdir komisyonlarının belirlediği yüksek değerler doğrudan esas alınacak ve ‘iki katı geçemez’ sınırı uygulanmayacak.